Emmanuel Lumineau et Thomas Schneider, fondateurs de BrickVest

Les perspectives 2018 de l’immobilier commercial

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Le Brexit a clairement eu un effet sur le Royaume-Uni, mais nous pensons qu'en Europe, il reste des opportunités importantes d'investissement sur le plan qualitatif et quantitatif. Nos recherches récentes1 ont montré qu'un investisseur sur trois (33 %) désigne l'Allemagne comme sa région d’investissement privilégiée pour l’immobilier commercial. C'est la première fois depuis la création de notre baromètre que l'Allemagne se place devant le Royaume-Uni, citée par un quart environ (27 %) de nos investisseurs.

Le baromètre a également révélé que les investisseurs britanniques, français, allemands et américains sont désormais moins favorables au Royaume-Uni depuis l'année dernière. 45 % des investisseurs britanniques, près d'un quart (21 %) des Américains, un cinquième (19 %) des Français et 18 % des Allemands citent le Royaume-Uni ce trimestre comme leur zone d’investissement préférée, alors qu’ils étaient respectivement 46 %, 26 %, 28 % et 21 % l'an dernier.

Bien que les investisseurs semblent s'être éloignés du Royaume-Uni, les capitaux internationaux abondent dans l'immobilier. Presque tous les grands investisseurs institutionnels dans le monde ont augmenté leur allocation de portefeuille dans l'immobilier au cours des cinq dernières années, principalement en raison du manque d'alternatives. De plus, l'appétit pour le risque moyen des investisseurs de BrickVest continue de grimper à 52 % contre 49 % au dernier trimestre et 48 % l'an dernier, traduisant un intérêt de plus en plus marqué pour des produits de croissance.

Taux d’intérêts

La décision de la Banque d'Angleterre d'augmenter les taux d'intérêt au Royaume-Uni en novembre a été capitale pour l'économie et devrait marquer le début d'une série d'augmentations progressives. La Banque a décidé que l'inflation pourrait devenir incontrôlable et que l'économie a maintenant besoin d’un coût de l’argent plus élevé.

En revanche, la décision de la BCE d'abaisser son programme d'assouplissement quantitatif (rachat d’actifs) de 60 à 30 Mds€ par mois est un signe encourageant d'une croissance saine de la zone euro et d'une baisse du chômage, ce qui signifiera vraisemblablement que les taux resteront à des niveaux historiquement bas jusqu'en 2019.

L'augmentation des taux d'intérêt a un impact direct sur l'immobilier. Leur hausse et celle de l'inflation rendent les emprunts et la construction plus onéreux pour les propriétaires, ce qui peut avoir un effet contraignant sur le marché, mais aussi entraîner une hausse des prix de l'immobilier. Dans un environnement de taux d'intérêt bas, les rendements immobiliers européens resteront attrayants et l'immobilier constitue une bonne alternative aux placements à revenu fixe.

Le marché 2018

Nous prévoyons une augmentation de la demande immobilière en 2018. En effet, notre étude2 a montré que deux investisseurs institutionnels sur cinq (40 %) prévoient d’augmenter leur allocation dans l'immobilier commercial européen tandis que 44 % s'attendent à une augmentation des rendements immobiliers commerciaux au cours des 12 prochains mois. Seulement 22 % pensent qu'ils vont diminuer.

Nous croyons que les meilleurs deals peuvent être trouvés dans les transactions immobilières qui ne sont pas trop sensibles à l'érosion des prix. Les investisseurs doivent surveiller de près le risque de ratios d'endettement et de DSC élevés. Nous croyons que les meilleures options d'investissement pour 2018 seront probablement trouvées dans l'immobilier à valeur ajoutée en combinaison avec une politique de financement conservatrice.

Stratégie d'investissement 2018

Étant donné que nous croyons que la demande restera élevée en 2018, l'un des principaux défis sera de déceler de bonnes affaires. Les investisseurs devront trouver le juste équilibre entre un effet de levier plus élevé (en raison de taux d'intérêt structurellement bas) et des corrections de prix potentielles dans le cas où le marché se refroidirait en raison de facteurs externes tels que le Hard Brexit, un éventuel conflit en Corée du Nord, etc.

Les investisseurs institutionnels investissent de plus en plus dans des villes secondaires et tertiaires moins liquides pour atteindre des taux de capitalisation initiaux acceptables (les taux de capitalisation sur les principaux marchés tels que Paris sont historiquement bas). Les investisseurs seront également forcés de se tourner vers des produits d'investissement moins traditionnels tels que les logements pour étudiants, les appartements de services et les logements pour personnes âgées ou industriels afin d'obtenir de meilleurs rendements. Le risque global de ces investissements est qu'ils sont en général moins liquides et que si le marché rebondit, les taux de capitalisation augmenteront également beaucoup plus vite qu'au centre-ville de Paris.

Afin de gérer ce problème, certains investisseurs institutionnels s'engagent maintenant dans des produits de dette immobilière afin d’avoir une exposition à l'immobilier, et d’avoir également une sortie réalisable (c'est-à-dire lorsque l'échéance du prêt est atteinte). Nous pensons que cela pourrait être une stratégie intelligente en 2018, étant donné que les prix de l'immobilier sont déjà très élevés et qu'ils pourraient baisser à long terme (donc aucune opportunité de hausse mais aussi aucun risque de baisse réel).

Secteurs à surveiller

Nous constatons toujours un haut niveau de volatilité dans le secteur des bureaux, car de nombreuses entreprises internationales mettent en attente des décisions sur leurs besoins en espace de bureau à long terme. Nos recherches2 auprès des investisseurs institutionnels ont montré que plus d'un tiers (34 %) pensent que les opportunités d'investissement immobilier les plus importantes se trouveront dans le secteur des bureaux et dans l'hôtellerie et les résidences de services au cours des 12 prochains mois.

Cette même étude montre que trois investisseurs sur dix (31 %) pensent que le secteur industriel présenterait les plus grandes opportunités d'investissement dans l'immobilier commercial au cours des 12 prochains mois, tandis qu'un sur cinq (19 %) citait le secteur du détail et des loisirs.

MiFID II

Les nouvelles règles révisant le cadre de la directive sur les marchés d'instruments financiers (MiFID II) de l'UE seront mises en œuvre en janvier 2018. MiFID II va radicalement changer la réglementation des marchés des valeurs mobilières et des marchés dérivés dans l’UE, et significativement impacter l’ensemble de l'industrie de la gestion d’actifs en terme de rentabilité, d'offre de produits, de distribution à travers l'Europe, de modèles d'exploitation, et de prix. Par conséquent, nous nous attendons à ce que MiFID II élargisse le fossé entre les acteurs à ambition « globale » et les acteurs locaux. Les plates-formes de crowdfunding pourront être affectées par ces changements.

Règlement général sur la protection des données

La GDPR entrera en vigueur le 25 mai 2018 et représente le plus grand changement en 25 ans dans la façon dont les entreprises traitent les informations personnelles. La directive remplacera les lois existantes sur la protection des données et renforcera de manière significative la réglementation de conformité en matière de protection des données. Comme les autres industries, les sociétés immobilières devront effectuer une analyse des risques de tous les processus liés à la protection des données.

1 Sondage mené auprès de 3 000 investisseurs internationaux professionnels de l’immobilier et membres de BrickVest, sur une base trimestrielle.

2 Recherche menée en ligne sur 99 investisseurs institutionnels spécialisés dans l’immobilier en août 2017.

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